Aktuality a novinky 

Prenájom kancelárií padol o polovicu

Hospodárske noviny 12.2.2010

Biznis s kancelárskymi  priestormi výrazne spomalil vo výstavbe aj v záujme o prenájom. Podľa poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis (CBRE) si záujemcovia vlani celkovo prenajali o 46 percent menej priestorov ako pred rokom. Prírastok nových kancelárií pritom dosiahol 130-tisíc štvorcových metrov, čo sú len dve tretiny roku 2008. "Štvrtý kvartál 2009 bol jeden z najslabších za posledné tri roky," hovorí Oliver Galata, vedúci kancelárskych priestorov CB Richard Ellis Slovensko. O

Od centra je prázdnejšie
Neistota medzi domácimi podnikateľmi, ale aj menší prílev zahraničných záujemcov o slovenské pobočky sa odrazili aj na neobsadenosti priestorov. Tá v minulom roku v priemere narástla na 11 percent pri kanceláriách najvyššieho štandardu a na 12,8 percenta pri ostatných nehnuteľnostiach. Z pohľadu úspešnosti samotných projektov je stále silným faktorom lokalita budovy, ktorá vplýva na atraktivitu a záujem nájomcov. "Blížime sa k úrovni 60-percentnej obsadenosti budovy Lakeside Park Phase 01, pričom výstavba ďalších fáz projektu bude aktuálne kopírovať situáciu ohľadom dopytu nájomcov po nových priestoroch na trhu," povedal o projekte v blízkosti jazera Kuchajda Tomáš Liška z firmy TriGranit Development Corporation. Priemerný rozdiel neprenajatých plôch medzi centrom mesta a okrajovými časťami dosahuje podľa CBRE až deväť percent.

Ceny klesli až o pätinu
Nižšia aktivita firiem sa v minulom roku odrazila nielen na cenách nájmov, ale aj na zvýšenej ochote developerov vyjednávať. Hrubá priemerná cena sa tak podľa Galatu znížila o päť až šesť percent. Reálne však firmy platia menej až o desať, a vo výnimočných prípadoch až o dvadsať percent. Dôvodom sú rôzne bonusy od developerov, ktoré môžu dosiahnuť výšku dvojročného nájmu (pri 60- mesačnom kontrakte). "Jednou zo základných incentív sú nájomné prázdniny, ktoré sa kedysi vôbec nevyužívali," dodáva Galata.

Tak ako v minulom aj v tomto roku by mali byť najväčšími užívateľmi priestorov IT spoločnosti. "Doterajšie náznaky hovoria o dopyte nájomníkov zo všetkých sektorov pôsobiacich na trhu, najväčší podiel však očakávame od IT a telekomunikačných firiem," tvrdí Andrew Thompson, riadiaci partner Cushman & Wakefield Property Services Slovakia.

Novela katastrálneho zákona

Hospodárske noviny 4.2.2010

Dňa 1. septembra 2009 vstúpil do platnosti zákon č.304/2009 Z. z. o zmene a doplnení zákona č. 323/1992 Z. z. o notároch a notárskej činnosti v platnom znení. Tento zákon mal za následok novelizáciu zákona č. 162/1995 o katastri nehnuteľností, v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o katastri nehnuteľností").
V krátkosti predstavíme najdôležitejšie zmeny a novovzniknuté inštitúty. K najpodstatnejším prínosom novely patrí zavedenie možnosti elektronického vybavenia celého katastrálneho konania. Náležitosti pri elektronickom návrhu sú tie isté ako pri písomnom návrhu. Pri elektronickom návrhu sa však podáva iba jedno vyhotovenie návrhu a jedno vyhotovenie všetkých príloh. Notárom overenému podpisu zodpovedá pri elektronickom návrhu elektronický podpis. Návrh vrátane všetkých príloh v elektronickej forme je potrebné predložiť príslušnej správe katastra a všetky prílohy návrhu je potrebné opatriť elektronickým podpisom a časovou pečiatkou.

Zníženie správneho poplatku

V súvislosti s elektronizáciou katastra nehnuteľností bol v zákone o katastri nehnuteľností zakotvený nový inštitút, ktorého zámerom je urýchlenie konania o vklade. Pred návrhom na vklad môžu účastníci konania, resp. iná špeciálne oprávnená osoba elektronicky podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad na príslušnú správu katastra. Toto bude následne zverejnené na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Ak účastník konania podá návrh na vklad do 90 dní po doručení oznámenia správe katastra, zníži sa správny poplatok za návrh o 15 eur. V prípade, že účastník nestihne danú 90-dňovú lehotu, bude oznámenie z evidencie správy katastra vymazané a účastník nebude mať nárok na „zľavu" zo správneho poplatku vo výške 15 eur. Je potrebné poznamenať, že toto elektronické oznámenie nezaisťuje prednostné vybavenie návrhu na vklad.

Elektronizácia katastrálneho operátu
Od 1. septembra 2009 je katastrálny operát vedený aj v elektronickej verzii. To umožňuje poskytovanie informácií v elektronickej forme. Treba však upozorniť na to, že kataster sprostredkuje elektronicky informácie len v obmedzenom rozsahu, keďže nie všetky má k dispozícii v elektronickej podobe.

Návrh na vklad
Novela redukuje požiadavky návrhu na vklad. Od 1. septembra 2009 sa na návrh vyžaduje iba identifikácia strany, správy katastra, na ktorú je návrh na vklad adresovaný, právneho úkonu, na základe ktorého má právo k nehnuteľnosti vzniknúť, byť zmenené alebo byť vymazané. Ak nové právne vzťahy zakladajú viaceré právne úkony, je potrebné uviesť všetky takéto právne úkony. Ďalej táto novela ustanovuje, že je potrebné priložiť iba dve vyhotovenia zmluvy (napr. kúpna zmluva), na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti vložené do katastra.

Správa katastra overuje zákonné požiadavky zmluvy, predpísanú formu právneho úkonu (písomná forma), oprávnenie prevádzajúcej osoby disponovať nehnuteľnosťou (napr. či ide o vlastníka), určitosť a zrozumiteľnosť prejavov vôle, možné obmedzenia zmluvnej slobody alebo práva disponovať nehnuteľnosťou, či neodporuje zákonu a či je zmluva v súlade s dobrými mravmi alebo ich neobchádza. V prípade zmluvy o prevode nehnuteľnosti vystavenej formou notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom sú však tieto povinnosti správy katastra zredukované.

Treba poznamenať, že rozhodnutie o povolení vkladu sa podľa novely vydáva vo forme samostatného rozhodnutia (pred novelou sa vyznačovala právoplatnosť na zmluve). Rozhodnutie nadobúda právoplatnosť v deň jeho vydania. Vyhotovenie rozhodnutia o povolení vkladu je správa katastra povinná zaslať účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.

Autorizácia zmlúv
Novela poskytuje možnosť vyhotoviť zmluvu o prevode nehnuteľností vo forme notárskej zápisnice alebo ju autorizovať advokátom. Autorizáciou sa rozumie vyhotovenie zmluvy o prevode nehnuteľností, identifikácia zmluvných strán a ich zástupcov, kontrola, či zmluva neodporuje zákonu alebo dobrým mravom, či neobchádza zákon, ako aj kontrola, či uzavretie zmluvy nespôsobuje vznik škody. Advokát je zároveň povinný oznámiť zmluvnej strane výšku poistného krytia, ako aj poisťovňu, v ktorej je pre prípad zodpovednosti za škodu v súvislosti s autorizáciou zmlúv poistený. Ak je zmluva autorizovaná advokátom alebo vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, príslušná správa katastra má povinnosť skúmať len to, či je zmluva v súlade s katastrálnym operátom. Správa katastra teda v tomto prípade nemusí skúmať súkromnoprávne inštitúty, ako napr. omyl, tieseň alebo absolútnu a relatívnu neplatnosť. Autorizácia má aj ďalšie výhody. Okrem toho môže klient od notára, resp. advokáta požadovať náhradu škody, ak má vyhotovená zmluva chyby.

Plomba
Správa katastra nesmie vydať ani výpis, ani kópiu z listu vlastníctva, ktorý obsahuje plombu. Táto skutočnosť sa môže zaujímavo odzrkadliť na financovaní kúpy nehnuteľnosti. Banky totiž nemôžu podmieniť poskytnutie úveru predložením listu vlastníctva, ktorý obsahuje plombu, ale len právoplatným rozhodnutím o zápise záložného práva.

Nahliadnutie
Novela rozširuje okruh osôb oprávnených nahliadnuť do zbierky listín aj na právnych predchodcov vlastníkov.

Miestna príslušnosť
Novela sa zaoberá miestnou príslušnosťou vo vzťahu k zápisu práv k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa vo viacerých katastrálnych územiach. V takomto prípade je ktorákoľvek príslušná správa katastra príslušná začať a vykonať katastrálne konanie. Správa katastra, ktorá rozhoduje o návrhu na vklad, o tom bezodkladne upovedomí ostatné príslušné správy katastra. Správa katastra, ktorá rozhodla o povolení vkladu, je povinná zaslať ostatným príslušným správam katastra vyhotovenie zmluvy s označením rozhodnutia o povolení vkladu.

List vlastníctva
Od 1. septembra 2009 by sme správu katastra zbytočne žiadali o vydanie listu vlastníctva na informačné účely. Podľa novely môže správa katastra vydať list vlastníctva len na právne účely za poplatok 8 eur.

Údaje v katastri sa považujú za záväzné a dôveryhodné, pokiaľ sa nepreukáže opak. Rozmer parcely sa však už viac nepovažuje za záväzný a dôveryhodný údaj.

Na účely podpory realizácie elektronického katastrálneho konania zákonodarca upravil správne poplatky nasledovne:

Správny poplatok za návrh na vklad práva k nehnuteľnosti je 66 eur, v prípade elektronického návrhu 33 eur. Zvýhodnenie elektronického návrhu sa vzťahuje aj na žiadosť o zrýchlený vklad. Poplatok za písomný návrh na urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní vo výške 265,50 eura sa v prípade elektronického návrhu znižuje na 130 eur.

Ceny bytov padali. Nie však všade

Hospodárske noviny 3.2.2010

Ceny bytov v poslednom kvartáli minulého roka naďalej padali no nie vo všetkých regiónoch.

Aj v poslednom kvartáli roku 2009 ceny nehnuteľností podľa metodiky NBS naďalej v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom padali o 1,9%.

V porovnaní s historicky najdrahšími cenami nehnuteľností sú tak byty lacnejšie o 16,3%. V realite sa však predávajú byty často ešte s výraznejším zlacnením nakoľko na trhu ešte stále existujú inzeráty s neprimerane vysokými cenami predávajúcich, ktoré posúvajú priemer nahor. Ide o predávajúcich, ktorí nepotrebujú nehnuteľnosť nutne predať avšak dúfajú, že nájdu protistranu s menšou informovanosťou o cenách v okolí.
Postupná stabilizácia cien je zatiaľ viditeľná len vo väčších mestách ako sú Bratislava a Košice. V Bratislave ceny klesali už len o 0,3% medzištvrťročne, v Košiciach došlo dokonca ku zdraženiu nehnuteľností o 2,2%. Tento nárast v Košiciach je určitou korekciou, keďže práve v košickom regióne spadli ceny od svojich najvyšších úrovní najviac, a to o 22,7%. Predpokladáme, že spomínané regióny budú v roku 2010 klesať už len mierne a bude tu skôr dochádzať k stabilizácii cien.

Rok 2010 a ceny bytov
V roku 2010 očakávame, že budú ceny bytov aj naďalej klesať avšak nie tak výrazne ako v minulom roku a nie vo všetkých regiónoch. Rok 2010 sa bude všeobecne niesť v duchu pomerne lacných hypoték a taktiež prijateľnejších cien nehnuteľností. Preto najmä v bohatších mestách menej postihnutých nárastom nezamestnanosti sa vyčkávajúci rozhodnú pre kúpu nového bytu. Ku stabilizácii cien v niektorých regiónoch prispeje aj určitá psychologická hranica predajnej ceny, pod ktorú nebude predávajúci ochotný predať. Ide o psychologický efekt kedy predávajúci považuje predaj za stratu v porovnaní s vyššími cenami. Vo všeobecnosti tak očakávame, že by k určitému dnu v cenách bytov mohlo dôjsť skôr v druhej polovici tohto roka. Nárastu cien, aké tu boli pred krízou, sa určite kupujúci aj po stabilizácii nemusia obávať.
V súčasnosti sledujeme len minimálnu výstavbu nových bytových priestorov a developeri sa skôr sústredia na prípravu nových projektov. Na trhu totiž prevládajú buď lacnejšie staršie byty alebo luxusnejšie novostavby a je preto pravdepodobné, že sa developeri vyberú cestou výstavby lacnejších nízko-nákladových novostavieb, kde utŕžia síce nižší zisk, ale s istotou predaja.  Pri súčasných novostavbách je pravdepodobné, že budú developeri aj naďalej motivovať ku kúpe zľavami, či pribaľovaním parkovacieho miesta alebo výbavy niektorých izieb.
Cena nehnuteľnosti verzus priemerná mzda v regióne
Ak sa pozrieme na dostupnosť bývania v regióne s ohľadom na mzdy v danom regióne, stále potrebuje priemerný Bratislavčan šetriť na nehnuteľnosť najdlhšie pretože mzdy sú v Bratislave v porovnaní s ostatnými regiónmi vyššie o 51% avšak ceny nehnuteľností tu prevyšujú dvojnásobok priemeru ostatných regiónov. Rovnako nie je ľahké našetriť na nehnuteľnosť v Prešovskom regióne, kde nízke mzdy a stále drahé nehnuteľnosti posúvajú dobu šetrenia až na 14 rokov a 4 mesiace. Ak si na nehnuteľnosť odkladáme peniaze, tak najlepší pomer cien ku mzdám je momentálne v trenčianskom regióne, kde sú ceny nehnuteľností najlacnejšie na Slovensku a mzdy sa vďaka priemyselným parkom držia len mierne pod priemerom Slovenska.

Developeri šetria na službách realitiek

Hospodárske noviny 1.2.2010

Developeri prišli na ďalší spôsob, ako si uchovať maržu pri predaji nehnuteľností. Prestali totiž využívať služby realitných kancelárií. Tie za nájdenie kupca zinkasujú asi tri percentá z ceny bytu. „Pri náročnejších nehnuteľnostiach alebo pri problematických prevodoch aj viac," hovorí pre HN šéfka Bond Reality a prezidentka Asociácie realitných maklérov Daniela Rážová a zároveň potvrdzuje trend obchádzania realitiek developermi. „Naozaj sa rozhodli vzhľadom na krízu šetriť financie aj na províziách maklérov."

Jednotná cenová politika

Spoločnosť IPEC Group predáva projekty priamo, no tiež využívajú aj služby kancelárii. V prípade, že si klienta nájdu sami, cenu bytu mu o províziu neznížia. „Ide nám skôr o jednotnú cenovú politiku. Teda, aby zákazník dostal rovnakú cenu priamo od developera, ako aj cez realitnú kanceláriu," potvrdzuje nám za spoločnosť Kristína Havasová.

Aj podľa riaditeľa konzultantskej spoločnosti CB Richard Ellis Joerga Kreindla sú provízie vždy započítané do pôvodných nákladov na výstavbu projektu, odhliadnuc od toho, či je do konečnej fázy predaja zapojená realitná agentúra alebo nie. „Ak sa developer rozhodne agentúru vynechať, zvyčajne si tým zvýši svoj profit. Zriedkakedy sa tým byty stávajú lacnejšie pre zákazníkov."   

Bez parkiet a obkladu
Potrebu predať byt sa firmy podnikajúce v biznise s realitami rozhodli riešiť aj tým, že namiesto nehnuteľností so všetkým vybavením sa začínajú špecializovať na holobyty. Pritlačila ich k tomu predovšetkým opatrnosť bánk, ktoré z predkrízovej zväčša i stopercentnej angažovanosti dnes poskytnú asi 60 či 70 percent finančných zdrojov.

„To prinieslo aj potrebu väčšieho podielu vlastných finančných prostriedkov zo strany kupujúcich a na tomto základe vznikla aj potreba rozloženia investície do bytu na dlhšie obdobie," vysvetľuje Vladimír Škrovan, projektový riaditeľ Penta Investments, ktorá rozbieha bratislavský projekt Bory. Podľa našich informácií sa tu bude cena za štvorcový meter v prípade holobytu pohybovať maximálne do 1 600 eur na štvorcový meter, pred recesiou by to bolo okolo dvoch tisícok.

Podobnú stratégiu volia aj konkurenti, napríklad developer Ballymore Properties. Ten sa ešte pred časom pýšil luxusnou Euroveou, keďže však v októbri minulého roka  predali len polovičku bytov, pristúpili k razantnému kroku a Eurovea prestala byť až tak luxusnou. Dnes Slovákom tento projekt ponúka predovšetkým prázdne byty, v ktorých absentujú parkety, obklad aj akékoľvek vybavenie kúpeľne.

Developeri zatiaľ nezmenili azda jediné - politiku zazmluvnenosti bytov. Ako hovorí riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán, pri predaji bytov postupujú tak, ako vždy. „Pokiaľ je projekt v realizácii, s klientmi podpisujeme zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s presne stanovenými platobnými podmienkami a termínmi dokončenia. Po kolaudácii podpisujeme kúpne zmluvy," uzatvára Pelikán

Kríza vzkriesila lacné holobyty

Hospodárske noviny 1.2.2010

Kým ešte donedávna developeri stavali "all inclusive byty", dnes je s tým koniec. V snahe posilniť predaj

počas krízy začínajú opäť ponúkať nehnuteľnosti bez parkiet, obkladov či akéhokoľvek vybavenia kúpeľne.

Z dvetisíc na 1 600 eur
K takémuto kroku sa po developerovi luxusnej bratislavskej Eurovey, spoločnosti Ballymore Properties, odhodlala napríklad už aj Penta Investments, ktorá rozbieha projekt Bory. Spoločnosti k tomu tlačí opatrnosť bánk, ktoré už nechcú  klientom prefinancovať celú kúpnu cenu bytu, ale požičajú mu iba na 60 či 70 percent z tejto sumy.

"To prinieslo aj potrebu väčšieho podielu vlastných prostriedkov zo strany kupujúcich, a na tomto základe vznikla aj potreba rozloženia investície do bytu na dlhšie obdobie," vysvetľuje Vladimír Škrovan, projektový riaditeľ Penty. Kupujúci sa tak ľahšie dostane k novému bývaniu, keďže holobyt je lacnejší. Podľa informácií HN sa bude cena za štvorcový meter v prípade projektu Penty pohybovať maximálne do 1 600 eur, pred recesiou by to bolo okolo dvoch tisícok za štvorcový meter.

Ceny o províziu neznížia
Developeri prišli aj na ďalší spôsob, ako v čase krízy neprerobiť. Začali obchádzať služby realitiek, ktoré si za nájdenie kupca účtujú asi tri percentá z ceny. Pre zákazníka to však neznamená plus. Napriek tomu, že provízia ide do vrecka developerom, ceny nehnuteľnosti o ňu neznížia.